DOJ processa RealPage e grandes proprietários por suposto esquema de fixação de preços de aluguel que afeta 1,3 milhão de casas

Departamento de Justiça processa RealPage e seis grandes proprietários por suposta formação de cartel em preços de aluguel

Washington D.C., 7 de janeiro de 2025 — Em uma ação histórica contra práticas anticompetitivas no setor imobiliário, o Departamento de Justiça dos EUA (DOJ) entrou com uma ação antitruste revisada contra a RealPage Inc. e seis grandes proprietários. A ação alega que essas entidades conspiraram para inflar artificialmente os preços de aluguel em todo o país, prejudicando a concorrência de mercado e aumentando os custos para os inquilinos.

Alegações principais e partes envolvidas

O DOJ, em colaboração com dez procuradores-gerais estaduais, acusou a RealPage e seis grandes proprietários — Greystar, LivCor da Blackstone, Camden Property Trust, Cushman & Wakefield/Pinnacle, Willow Bridge e Cortland — de se envolverem em coordenação ilegal para manipular os preços de aluguel. Coletivamente, esses proprietários administram impressionantes 1,3 milhão de unidades residenciais em 43 estados e no Distrito de Columbia.

O esquema alegado

Central à queixa do DOJ está a afirmação de que esses proprietários utilizaram os algoritmos de precificação comuns da RealPage para sincronizar as taxas de aluguel. Esse esforço coordenado teria envolvido o compartilhamento de informações competitivas sensíveis por meio de vários canais, incluindo comunicações diretas entre gerentes sênior, pesquisas de mercado conhecidas como "ligações para pesquisa de preços", grupos de usuários da RealPage discutindo estratégias de preços e até mesmo compartilhamento de parâmetros de algoritmos com concorrentes. Instâncias específicas citadas incluem:

• Greystar compartilhando taxas de renovação e estratégias de preços com Camden.
• Executivos da Camden e LivCor colaborando em estratégias de preços por vários meses.
• Discussões entre LivCor e Willow Bridge sobre aumentos nas taxas de renovação dentro dos grupos de usuários.
• Greystar fornecendo parâmetros de aceite automático para Willow Bridge.

Acordo com a Cortland

Em um desenvolvimento significativo, a Cortland, que administra 80.000 unidades em 13 estados, concordou com um decreto de consentimento. Os principais termos do acordo incluem:

• Cooperação total com a investigação em andamento do DOJ.
• Proibição do uso de dados de concorrentes para modelos de preços.
• Implementação de um monitor nomeado pelo tribunal para supervisionar os algoritmos de precificação.
• Proibição do compartilhamento de informações competitivas.

Este decreto de consentimento passará por um período de 60 dias de comentários públicos antes da finalização.

Expansão do envolvimento estadual

A ação judicial teve aumento de participação com a adição de Illinois e Massachusetts como coparticipantes, elevando o número total de parceiros estaduais para dez. Outros estados participantes incluem Califórnia, Colorado, Connecticut, Minnesota, Carolina do Norte, Oregon, Tennessee e Washington, destacando a preocupação generalizada com a manipulação dos preços de aluguel.

Impacto na sede e operações das empresas

As empresas envolvidas têm sede em grandes cidades dos EUA:

• Greystar: Charleston, SC
• LivCor e Cushman & Wakefield: Chicago, IL
• Willow Bridge (anteriormente Lincoln Residential): Dallas, TX
• Camden: Houston, TX
• Cortland: Atlanta, GA

Contexto da ação antitruste

A ação do DOJ marca uma escalada significativa no escrutínio regulatório sobre a precificação impulsionada por algoritmos no setor imobiliário multifamiliar. O software da RealPage, acusado de facilitar a conluio entre os proprietários, estava sob investigação anteriormente. Notavelmente, em dezembro de 2024, o DOJ retirou uma ação antitruste anterior contra a RealPage, uma decisão influenciada pela mudança nas prioridades de aplicação antitruste da administração.

Desempenho financeiro e reações do mercado

Em meio à turbulência jurídica, a Camden Property Trust relatou resultados financeiros robustos para o 2º trimestre de 2024, com fundos de operações por ação de US$ 1,71, superando as expectativas dos analistas graças à forte demanda de aluguel em regiões como Carolina do Norte e Arizona. No entanto, o mercado de ações reagiu negativamente:

• A ação da Camden está atualmente em US$ 112,27, uma pequena queda de 1,05%.
• Cushman & Wakefield está sendo negociada a US$ 12,46, queda de 3,04%.
• Blackstone Inc. (empresa controladora da LivCor) está em US$ 172,45, diminuindo em 1,34%.

Ajustes operacionais e desafios em todo o setor

Em resposta à ação, a Cortland prometeu interromper o uso de dados sensíveis de concorrentes e algoritmos de precificação comuns, sinalizando uma possível mudança em todo o setor para estratégias de preços mais independentes e compatíveis. Esse ajuste provavelmente levará outras empresas a reavaliarem sua dependência de ferramentas de precificação de terceiros para mitigar riscos legais.

Cidades como São Francisco e Filadélfia já promulgaram legislação que restringe o uso de práticas de precificação algorítmica e compartilhamento de dados, com o objetivo de conter a inflação de aluguéis e proteger os interesses dos inquilinos. Essas mudanças regulatórias representam desafios operacionais significativos para proprietários e empresas de gestão de propriedades em todo o país.

Considerações de investimento em meio à incerteza jurídica

Recomenda-se que os investidores acompanhem de perto os procedimentos legais e os desenvolvimentos regulatórios em andamento, pois esses fatores podem afetar significativamente os modelos operacionais e a lucratividade das empresas imobiliárias que utilizam ferramentas de precificação algorítmica. O aumento do escrutínio pode levar a mudanças nas práticas do setor, potencialmente afetando as receitas de aluguel e as avaliações das empresas.

Além disso, a paisagem jurídica em evolução pode influenciar o sentimento dos investidores e o desempenho das ações das empresas envolvidas. Manter-se informado sobre as tendências regulatórias e as respostas das empresas será crucial para tomar decisões de investimento informadas no setor imobiliário multifamiliar.

Análise e previsões futuras

Impacto legal e regulatório imediato

A ação do DOJ destaca preocupações antitruste críticas em torno de práticas de conluio e compartilhamento de dados entre grandes proprietários. Com dez procuradores-gerais estaduais agora envolvidos, o caso tem um grande impulso. As previsões indicam que outros proprietários podem seguir o exemplo da Cortland em acordos, incorrendo em multas e concordando com mudanças operacionais. Além disso, espera-se que os reguladores federais e estaduais intensifiquem a supervisão das ferramentas de precificação de imóveis, potencialmente limitando o uso de algoritmos e dados compartilhados.

Implicações financeiras para as empresas envolvidas

A curto prazo, a ação introduziu incerteza para empresas como Greystar, Blackstone, Camden Property Trust e Cushman & Wakefield, levando a quedas nos preços das ações e aumento dos custos judiciais. Os impactos a longo prazo podem incluir margens reduzidas se as ferramentas de precificação forem restritas e potenciais baixas para a tecnologia da RealPage, necessitando de investimentos em novas soluções de precificação compatíveis.

Impacto no mercado e na indústria

O setor imobiliário pode experimentar uma mudança da precificação algorítmica para modelos mais tradicionais ou o desenvolvimento de algoritmos proprietários compatíveis com os regulamentos. Essa transição pode empoderar os inquilinos, com o crescente sentimento público e a defesa dos inquilinos impulsionando políticas como limites de aluguel.

Oportunidades de investimento

As oportunidades surgem em investimentos imobiliários defensivos, investimento em soluções de conformidade de IA e modelos imobiliários focados no inquilino. Os investidores também podem considerar a venda a descoberto de ações de empresas fortemente expostas à ação judicial ou diversificar em empresas de PropTech que oferecem soluções inovadoras e compatíveis de precificação de aluguel.

Recomendações estratégicas para investidores

1. Acompanhe os procedimentos legais de perto: o resultado da ação estabelecerá um precedente, potencialmente remodelando as normas do setor.
2. Mudança para REITs resilientes: reduza a exposição a REITs multifamiliares que dependem de preços impulsionados por tecnologia e aumente as participações em setores como imóveis industriais e de saúde.
3. Aproveite a volatilidade de curto prazo: explore oportunidades de venda a descoberto para empresas mais afetadas pela ação judicial, enquanto considera investimentos de longo prazo em empresas resilientes.
4. Diversifique em conformidade com PropTech: invista em empresas impulsionadas por IA focadas em ferramentas de conformidade e transparência.
5. Observe as tendências de políticas públicas: concentre os investimentos em estados favoráveis aos proprietários e evite mercados sob forte escrutínio regulatório.

Veredito final

A ação do DOJ contra a RealPage e seis grandes proprietários representa um momento crucial para o setor de habitação multifamiliar, com o potencial de alterar fundamentalmente as práticas do setor. Os investidores são incentivados a adotar uma abordagem cautelosa, porém otimista, equilibrando os riscos associados aos proprietários envolvidos, enquanto exploram vias de crescimento em tecnologia compatível com os regulamentos e setores de habitação acessível. O sucesso favorecerá aqueles que se adaptarem rapidamente à paisagem regulatória em evolução e investirem em modelos de negócios inovadores e amigáveis ao inquilino.