Por que os apartamentos novos estão vazios e os proprietários em breve vão virar a mesa sobre os inquilinos?
Por Que Novos Apartamentos Estão Vazios—e os Proprietários Logo Virarão o Jogo Contra os Inquilinos?
Apartamentos Recém-Construídos Estão Sofrendo—Mas a Maré Pode Estar Virando
Apenas 47% dos novos apartamentos concluídos no terceiro trimestre foram alugados em três meses—o ritmo mais lento registrado, exceto pelo início da pandemia. De acordo com um relatório recente da Redfin, os proprietários agora enfrentam um mercado de inquilinos saturado por um número recorde de 142.900 novas unidades de apartamentos concluídas no último trimestre.
Inquilinos Têm a Vantagem—Por Enquanto
Com tantos apartamentos novos no mercado, os inquilinos desfrutam de muitas opções. Para atrair inquilinos, os proprietários têm recorrido a reduzir os aluguéis, oferecendo incentivos como estacionamento gratuito e taxas reduzidas. No entanto, essas vantagens podem desaparecer em breve, pois as construtoras estão começando a diminuir o ritmo, como evidenciado pela queda de quase 10% ano a ano nas licenças de construção de apartamentos.
O crescimento do aluguel diminuiu drasticamente, subindo apenas 0,4% ano a ano, para um preço médio de R$ 8.000 (convertido de $1,607 usando uma taxa de câmbio aproximada), cerca de R$ 500 (convertido de $100 usando uma taxa de câmbio aproximada) abaixo do pico recente. Esse crescimento moderado contrasta fortemente com os aumentos de dois dígitos observados durante o boom imobiliário da pandemia.
Apartamentos Studio: A Exceção à Regra
Curiosamente, os apartamentos studio estão desafiando a tendência de lentidão. As taxas de absorção de studios melhoraram de 42% para 50% ano a ano, principalmente porque novas unidades de studio aumentaram apenas 0,4%, muito menos do que outros tipos de apartamentos. Enquanto isso, unidades maiores tiveram taxas de absorção decrescentes:
- Unidades de 1 quarto: Caíram de 54% para 49%
- Unidades de 2 quartos: Diminuíram ligeiramente de 51% para 50%
- Unidades de 3 quartos: Experimentaram uma queda notável de 56% para 51%
Por Que Isso Está Acontecendo?
A atual superoferta decorre diretamente da construção agressiva durante a pandemia. Os incorporadores correram para atender à crescente demanda, levando às altas taxas de vacância de hoje. Mas as construtoras estão agora se ajustando, com significativamente menos licenças de apartamentos sendo emitidas—quase 10% menos ano a ano.
Sheharyar Bokhari, Economista Sênior da Redfin, enfatiza: "Alguns proprietários estão reduzindo os preços e oferecendo concessões como estacionamento gratuito, mas os inquilinos devem saber que essas vantagens podem começar a desaparecer em breve.” A redução das licenças sinaliza um eventual aperto do mercado, capacitando os proprietários a recuperar o poder de precificação.
Estratégia de Investimento: Preparando-se para a Mudança
Dor de Curto Prazo
Os investidores enfrentam atualmente desafios, incluindo menores rendimentos de aluguel, aumento dos custos de marketing e maiores concessões para atrair inquilinos. Empresas como a Redfin relatam perdas maiores e pressão sobre as margens ao navegarem neste ambiente de superoferta.
Ganho de Longo Prazo
Apesar das lutas de curto prazo, existe uma clara oportunidade estratégica. Como menos apartamentos são construídos, o mercado inevitavelmente fará a transição de volta para um estado favorável aos proprietários, onde a concorrência reduzida pode permitir um maior crescimento do aluguel.
Os investidores devem se concentrar em:
- Mercados com melhor absorção, particularmente em apartamentos studio.
- Áreas com fundamentos econômicos estáveis.
- Empresas que gerenciam efetivamente os custos durante esta fase de superoferta.
Vantagem Digital da Redfin
A mudança estratégica da Redfin em direção a ferramentas digitais e modelos baseados em comissão a posiciona de forma única para navegar e, eventualmente, se beneficiar dessas flutuações do mercado. Apesar das atuais pressões financeiras, seu investimento de longo prazo em eficiência impulsionada pela tecnologia pode fornecer uma vantagem competitiva quando o mercado se estabilizar.
Conclusão
Embora o mercado de apartamentos de hoje seja claramente favorável aos inquilinos, os investidores devem antecipar uma reviravolta rápida. A atual superoferta é temporária—as construtoras já estão recuando, preparando o terreno para um mercado mais apertado e aluguéis mais altos em um futuro próximo.
Os proprietários recuperarão o controle em breve, ou a correção do mercado está mais distante do que os investidores antecipam? Compartilhe suas opiniões abaixo!