Shenzhen Lança Sistema de Vales-Moradia, Juntando-se a Pequim, Xangai e Guangzhou na Revisão da Compensação de Renovação Urbana
Nas Megacidades da China, um Experimento Radical com Vouchers de Moradia Está em Andamento
Shenzhen Se Junta a Pequim, Xangai e Guangzhou na Implementação do "Fang Piao (Voucher de Moradia)" — Uma Quase-Moeda Visando a Recuperação Imobiliária, Renovação Urbana e Sobrevivência Fiscal
SHENZHEN — Em uma jogada com peso simbólico e sistêmico, as quatro cidades de primeira linha da China — Pequim, Xangai, Guangzhou e agora Shenzhen — lançaram formalmente o experimental "Sistema Fang Piao" ou "sistema de bilhetes de moradia", uma abordagem baseada em vouchers para compensação de renovação urbana que pode anunciar uma mudança de paradigma em como a China financia suas ambições habitacionais.
Em 26 de março, o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural de Shenzhen emitiu uma diretiva histórica: a partir de 9 de abril, a cidade substituirá — ou pelo menos complementará significativamente — a compensação em dinheiro para projetos de renovação urbana com bilhetes de moradia. Esses vouchers podem ser trocados por unidades residenciais designadas, muitas vezes com bônus adicionais, como metragem quadrada extra. Os apoiadores veem a medida como uma tentativa pragmática de resolver múltiplas crises de uma só vez. Os críticos argumentam que é uma reembalagem inteligente de dívidas e desigualdades antigas em novas embalagens brilhantes.
Mas não se engane: isso não é uma nota de rodapé burocrática. O sistema de bilhetes de moradia é a mais recente tentativa da China de direcionar seu setor imobiliário — um pilar da economia do país — de volta da beira do abismo, e os riscos não poderiam ser maiores.
Uma Nova Moeda para o Campo de Batalha Urbano
Em princípio, o bilhete de moradia é simples: em vez de entregar aos moradores deslocados um pagamento em dinheiro, os governos locais emitem um voucher — válido por cerca de um ano — que pode ser usado para comprar moradias recém-construídas e aprovadas pelo governo. Frequentemente, esses bilhetes incluem incentivos como área de bônus de 10 a 20% ou acesso acelerado a complexos de apartamentos modernos que já estão construídos, evitando os atrasos e riscos de esperar por novas construções.
Mas o mecanismo está longe de ser neutro. "Parece um voucher de moradia, mas se comporta como um título municipal com um endereço residencial", observou um analista de políticas familiarizado com a arquitetura fiscal de Guangdong. "Não se trata apenas de moradia — trata-se de liquidez, confiança política e solvência local."
De fato, o bilhete de moradia opera em uma dança delicada entre três forças: incorporadoras detentoras de estoque não vendido, governos enfrentando crescentes restrições fiscais e moradores cada vez mais céticos sobre as promessas de redesenvolvimento urbano.
Da Planta ao Campo de Batalha: Como a Política Ganhou Raízes
A adoção de Shenzhen segue uma cascata de experimentos anteriores. Guangzhou liderou o caminho no início de 2024 com seu "Plano de Implementação de Vouchers de Moradia", tornando-se a primeira das quatro a operacionalizar a ideia. O distrito de Tongzhou, em Pequim, seguiu com um rascunho em julho, enquanto Xangai começou sua implementação nos distritos de Jinshan e Qingpu.
O contexto é urgente e estrutural. Como parte de um esforço nacional para a transformação de vilas urbanas — especialmente após a Conferência de Trabalho Econômico de 2023, que estabeleceu a meta de 100 milhões de metros quadrados de redesenvolvimento — os governos locais se viram enfrentando um trilema clássico: sem dinheiro para compensar, sem tempo para esperar e sem apetite político para protestos em massa.
Crescimento do Investimento Imobiliário da China Ano a Ano, mostrando tendências recentes de desaceleração.
| Métrica | Período | Valor/Variação (YoY) |
|---|---|---|
| Investimento Imobiliário | Ano Completo 2024 | -10,6% |
| Investimento Imobiliário | Jan-Fev 2025 | -9,8% |
| Vendas de Edifícios Comerciais (Área Útil) | Ano Completo 2024 | -12,9% |
| Vendas de Edifícios Comerciais (Valor) | Ano Completo 2024 | -17,1% |
| Valor de Vendas de Novas Casas (100 Melhores Incorporadoras) | Fev 2025 | +1,2% |
| Início de Novas Construções (Área Útil) | Ano Completo 2024 | -23,0% |
| Preços de Novas Casas (70 Cidades) | Fev 2025 | -4,8% |
| Edifícios Residenciais Concluídos (Área Útil) | Ano Completo 2024 | -27,4% |
| Área de Edifícios Comerciais à Venda | Fim de 2024 | +10,6% |
“O modelo tradicional de construção de moradias de reassentamento era muito lento e muito caro”, observou um consultor de redesenvolvimento urbano. “Mas apenas entregar dinheiro? Também inviável. Fang Piao é o meio-termo.”
O anúncio de Shenzhen codifica a mudança de política que está em andamento há anos. A cidade vinculou explicitamente o novo mecanismo a metas mais amplas de renovação urbana, incluindo a revitalização do estoque de moradias, o apoio a incorporadoras imobiliárias e o controle da dívida municipal.
Incentivos e Ilusões: O Que o Bilhete de Moradia Realmente Faz
Liquidez Sem Dinheiro
O bilhete de moradia é, funcionalmente, um instrumento de crédito localizado. Ele não vem com juros, não é universalmente aceito e tem uma data de validade. Mas desbloqueia o poder de compra dentro de uma estreita faixa de propriedades.
“Isso é quase-dinheiro”, disse um macroeconomista. “É um instrumento financeiro paralelo sem o apoio total da autoridade monetária central — mas forte o suficiente para redirecionar a atividade econômica dentro de zonas urbanas específicas.”
Quase-moeda, também denominada quase-dinheiro, refere-se a ativos altamente líquidos, como títulos, que funcionam de forma semelhante ao dinheiro oficial, mas não são moeda legal. Esses instrumentos são facilmente conversíveis ou utilizáveis em contextos específicos, mas carecem da aceitação universal da moeda emitida pelo governo.
Ao direcionar esse poder de compra para o estoque de moradias designado, as cidades visam limpar os estoques inchados das incorporadoras, oferecendo aos moradores deslocados o que as autoridades descrevem como uma solução habitacional “mais digna e mais flexível”. No caso de Shenzhen, isso pode significar canalizar a demanda para distritos menos saturados, como Longgang ou Pingshan.
Incorporadoras Encontram uma Tábua de Salvação
Para as incorporadoras — especialmente aquelas ainda se recuperando de repressões regulatórias e uma crise de liquidez — o sistema de bilhetes de moradia oferece algo que elas ansiavam: demanda cativa.
“Fang Piao é demanda sem rota de fuga”, disse um executivo imobiliário baseado em Guangdong. “Os moradores não podem guardar o dinheiro, não podem investi-lo em outro lugar, não podem simplesmente deixar o mercado. Eles têm que comprar.”
Mas isso vem com algumas condições. As incorporadoras devem negociar descontos, absorver prazos incertos na redenção de vouchers e coordenar com os governos locais em relação à conformidade. Em muitos casos, os vouchers só podem ser usados em uma pequena lista de projetos aprovados, geralmente ditados por prioridades políticas e fiscais locais.
No distrito de Liwan, em Guangzhou, por exemplo, um voucher no valor de 2,5 milhões de yuans efetivamente concedeu acesso apenas a uma estreita gama de opções — muitas acima desse preço, exigindo que os moradores deslocados complementassem com seu próprio dinheiro.
Deslocados, mas Desempoderados? Moradores Enfrentam Escolhas Difíceis
Do ponto de vista dos moradores urbanos no caminho das escavadeiras, a mudança de dinheiro para voucher traz promessa e perigo.
Por um lado, o bilhete de moradia pode permitir o acesso a moradias modernas que, de outra forma, seriam inacessíveis.
Por outro lado, as restrições são reais: seleção limitada, risco de expiração, nenhuma utilidade de investimento e pouca flexibilidade.
“Você não pode colocar um Fang Piao em sua conta bancária. Você não pode investi-lo. Você não pode passá-lo para seus filhos”, observou um comentarista. “E se as propriedades disponíveis forem superfaturadas ou abaixo do padrão, você efetivamente perdeu poder de compra.”
Algumas regras locais até exigem que os moradores usem pelo menos 90% do valor do voucher, como visto em cidades como Shenyang. Se o valor total não for usado, ele é perdido. Em casos extremos, os moradores não podem optar por sair do sistema — mesmo que prefiram esperar pela compensação em dinheiro.
Finanças Paralelas, Trocas Silenciosas: A Mecânica Fiscal Por Trás da Cortina
Abaixo do teatro social e político, encontra-se uma estrutura monetária complexa que torna o Fang Piao muito mais do que uma simples política habitacional. Faz parte de uma recalibração mais ampla de como o capital flui pelo setor mais crítico da China: o imobiliário.
A Máquina de Dinheiro de Três Camadas
Os analistas dividem o ciclo financeiro imobiliário tradicional em três camadas principais:
- Empréstimos de Bancos de Políticas: Os governos locais tomam empréstimos de bancos de políticas para financiar a compensação monetária — um processo que imprime novo dinheiro e cria dívida pública.
Tabela: Crescimento da Dívida de Governos Locais e LGFVs da China (2014–2023)
| Ano | Métrica | Valor (Trilhões de RMB) | Valor (% do PIB) | Notas |
|---|---|---|---|---|
| 2014 | Dívida LGFV | ~14,34 | ~13% | FMI estima dívida LGFV em 13% do PIB. Programa de troca de dívida iniciado. |
| 2020 | Dívida LGFV | ~45 | ~44% / ~88% | FMI estimou dívida LGFV arriscada em 20,1 trilhões de RMB (44% do total). Li estimou a dívida local total em 90 trilhões de RMB (~88% do PIB). |
| Fim de 2022 | Dívida LGFV | 59-60+ | ~47-50% | Grupo Rhodium: 59 trilhões de RMB. FMI: 60+ trilhões de RMB. UCSD estima a dívida local total (títulos + empréstimos) em 90-110 trilhões de RMB (~75-91% do PIB). |
| Fim de 2023 | Dívida Oficial do Governo Local (no balanço) | ~41 | ~32% | Números oficiais relatados. |
| Fim de 2023 | Dívida LGFV (fora do balanço / oculta) | ~60 | ~48% / ~60% | FMI estima dívida LGFV em 60 trilhões de RMB (~48% do PIB). AXA IM estima a dívida local total (incluindo LGFVs) em ~76 trilhões de RMB (>60% do PIB). |
| Fim de 2023 | Dívida Geral do Governo (Oficial) | ~71 | ~69% / ~83,4% | Inclui dívida do governo central + local. FMI relata taxas mais altas. |
| Fim de 2023 | Dívida Aumentada do Governo (Oficial+LGFV) | ~101 | ~117% / ~120% | A taxa "aumentada" do FMI inclui estimativas LGFV. |
Você sabia que a China tem um conjunto único de instituições financeiras estatais conhecidas como bancos de políticas? Esses bancos, incluindo o Banco de Desenvolvimento da China, o Banco de Exportação e Importação da China e o Banco de Desenvolvimento Agrícola da China, são projetados para implementar as políticas econômicas do governo, em vez de maximizar os lucros. Eles se especializam em financiamento direcionado para setores como infraestrutura, comércio e agricultura e desempenham um papel crucial no apoio às iniciativas estratégicas da China, tanto no mercado interno quanto internacional. Os bancos de políticas são fundamentais no financiamento de projetos sob a Iniciativa Cinturão e Rota e são uma ferramenta fundamental para a China avançar seus objetivos econômicos globalmente. Apesar de não terem garantias explícitas do governo, seus títulos são considerados soberanos devido ao seu papel crítico na estratégia de desenvolvimento da China.
- Financiamento de Incorporadoras: As empresas imobiliárias fazem empréstimos, compram terrenos dos governos, que então pagam a dívida e financiam a infraestrutura. Isso alimenta a alavancagem pública e privada.
- Empréstimos Domésticos: Os cidadãos fazem hipotecas para comprar casas, completando a cadeia de crescimento alimentado pela dívida. O resultado é uma economia onde o imobiliário não funcionou como um reservatório, mas como uma “impressora de dinheiro infinita”.
O bilhete de moradia interrompe essa sequência. Reduz as necessidades de liquidez iniciais do governo, diminui os custos de financiamento (sem juros) e permite a expansão monetária localizada sem atingir os limites formais da dívida. Em suma, é um título de dívida com leis de zoneamento.
Mas a credibilidade do sistema depende do valor que os moradores atribuem a esses títulos de dívida. Se o bilhete for percebido como fraco — devido a opções de moradia ruins ou pouca confiança das incorporadoras — pode gerar resistência.
Riscos: Crise Silenciosa ou Estabilizador Sutil?
A eficácia do bilhete de moradia depende de quatro variáveis imprevisíveis:
- Solvabilidade dos Governos Locais: Especialmente em cidades de nível inferior, os moradores podem questionar se os vouchers manterão o valor ou serão honrados de forma justa.
- Risco de Execução da Incorporadora: Se os projetos forem atrasados ou interrompidos, o voucher se torna inútil e a confiança dos moradores se esvai rapidamente.
- Preferências dos Moradores: Pessoas deslocadas de vilas urbanas geralmente desejam mobilidade, não reinvestimento obrigatório em ativos estáticos.
- Segmentação de Mercado: Com o tempo, dois mercados imobiliários podem surgir — elegíveis para voucher e inelegíveis — levando à distorção, iliquidez e preocupações com a equidade.
Alguns analistas alertam sobre um risco ainda maior: a criação de quase-moedas localizadas e não regulamentadas que confundem a linha entre gestão fiscal e finanças paralelas. “Esta não é apenas inovação política. É improvisação monetária”, disse um especialista. “E os efeitos de longo prazo são desconhecidos.”
O Que Vem a Seguir: Expansão, Evolução ou Exaustão?
Espera-se agora que o modelo se estenda além da demolição de vilas urbanas para outros domínios: redesenvolvimento de favelas, conversão de moradias públicas e até mesmo esquemas de comprar primeiro-vender depois, onde os governos podem adquirir casas de propriedade de moradores em troca de — o que mais — mais Fang Piao.
Mas o ceticismo permanece.
Como disse um advogado especializado em expropriação urbana: “Um voucher está bom — se o mercado funcionar. Mas o que acontece quando a música para e todos estão segurando um pedaço de papel que ninguém quer?”
Uma Política Construída Sobre Promessa e Fragilidade
O experimento do bilhete de moradia da China é uma mistura impressionante de triagem fiscal, estímulo imobiliário e engenharia social. Procura juntar um consenso político desgastado com um instrumento que é partes iguais subsídio, título de dívida e mecanismo de mercado.
Se for bem-sucedido, pode ajudar a estabilizar o setor econômico mais volátil do país e modernizar sua abordagem à renovação urbana. Se falhar, pode expor os limites da criatividade financeira diante do desequilíbrio estrutural.
Por enquanto, as incorporadoras comemoram, as autoridades respiram um pouco mais aliviadas e os moradores deslocados avaliam suas chances.
Como disse um analista anônimo: “Fang Piao não é sobre imóveis. É sobre confiança. Confiança no sistema, na cidade, no futuro. E essa é a moeda mais difícil de todas.”